不僅平民區(qū)殘破不堪，甚至連君士坦丁堡東南的舊皇宮也已經(jīng)無法居住。拉丁帝國末代皇帝鮑爾溫二世在山窮水盡之際，不僅將自己的太子交給威尼斯債主作為“抵押”，更將拜占庭皇宮的屋頂拆除出售以套現(xiàn)。此君亡命天涯后，光復(fù)拜占庭的米哈伊爾八世及其繼承者再也沒有財(cái)力將皇宮修繕一新。只有屈指可數(shù)的教堂還保留著昔日榮光，例如“新教堂”]及燈塔區(qū)的圣母教堂。]昔日的大競技場（Hippodrome of Constantinople）也僅剩斷壁殘?jiān)?，貴族子弟已將它當(dāng)做馬球場。旁邊的“主教宮”（Patriarchal Palace）名義上仍然是教長駐地，不過君士坦丁大牧首也不再“冒險(xiǎn)”居住在這搖搖欲墜的殿宇中了。城區(qū)多數(shù)教堂也已經(jīng)年久失修，只有偉大的圣索菲亞大教堂（Hagia Sophia，Holy Wisdom）還保留著往日的榮光，因?yàn)槠溟_銷由政府專項(xiàng)資金提供。
君士坦丁堡的主干道—梅塞大道（Mese，“中央大街”之意），自查瑞休斯門（Gate of Charisius, the Charisian Gate，今天土耳其人稱為阿德里安堡門）起始，最后抵達(dá)舊皇宮。這是首都最繁華的大街，商店住宅鱗次櫛比，途經(jīng)最重要的建筑為全市第二大教堂圣使徒（Holy Apostles）教堂。不過后者也已經(jīng)殘破不堪了。另一片繁華區(qū)位于金角灣沿岸，尤其是布雷契耐區(qū)（Blachernae），皇帝的新行宮就位于此處一座小山下。威尼斯也在這一帶港口擁有自己的社區(qū)，不僅為威尼斯人提供便利，也聚集了來自安科納、佛羅倫薩、拉古薩（Ragusa）以及加泰羅尼亞的商人，附近甚至還有猶太社區(qū)。這里貨棧碼頭密集，帝國也允許土耳其人在此開設(shè)巴扎（市集）。不過以上各區(qū)用城墻或柵欄劃分開來，彼此相對獨(dú)立。城市每年還要接待遠(yuǎn)方的朝圣者，他們多半來自俄羅斯，由此一批旅館應(yīng)運(yùn)而生。此外城市也保留了足夠的醫(yī)院甚至孤兒院，為市民們提供基本的福利。不過除去這些繁華地帶，君士坦丁堡市區(qū)大部分地方已經(jīng)是空曠和凋敝的了。
此時(shí)帝國第二大城市為塞薩洛尼基（Thessalonica）。它仍然是巴爾干重要的港口，與君士坦丁堡相較，它甚至更加繁榮，其一年一度的集市吸引了各地的大批商人。甚至相對狹小的城市規(guī)模也成了它的優(yōu)勢，這讓它與空空蕩蕩的首都相比，顯得不至于那么寒酸和破敗。不過該城在14-15世紀(jì)同樣命運(yùn)多舛。它一度被當(dāng)?shù)仄鹆x的平民攻占并統(tǒng)治了8年之久，]在他們被鎮(zhèn)壓前，大批城市宮殿、市場、建筑遭到了洗劫與破壞。隨后塞薩洛尼基又遭土耳其人攻占。雖然希臘人一度將其收復(fù)，然而它再也難回到當(dāng)年的繁榮了。伯羅奔尼撒半島值得一提的城市還有摩里亞（Morea）專制君主國]首都米斯特拉斯（Mistras, Mistra），不過這所謂的“首都”不過是一座宮殿，一座城堡，外加幾座教堂、修道院和學(xué)校，比一座村莊規(guī)模大不了多少。
1391年，曼努埃爾二世得到了拜占庭帝國這份凋零的遺產(chǎn)。皇帝本人可謂生世多艱：他的青少年時(shí)代幾乎都在戰(zhàn)爭與家族內(nèi)斗中度過，營救因欠債被威尼斯人扣押的父皇約翰五世也一度成為他的任務(wù)。作為皇子，曼努埃爾二世長期在土耳其蘇丹的宮廷充當(dāng)人質(zhì)，甚至違心地指揮一支拜占庭軍團(tuán)為蘇丹攻打希臘人的城市阿拉謝希爾（Ala?ehir, Philadelphia）]。在這段令人心酸的時(shí)光里，學(xué)術(shù)成為了他最大的安慰。曼努埃爾二世飽讀經(jīng)書，具有很高的文化素養(yǎng)。他為土耳其友人撰寫的比較基督教伊斯蘭教異同的小冊子便是一個(gè)例證。他是個(gè)有才能的君主，曾經(jīng)主動(dòng)將皇位讓與其侄約翰七世，這一慷慨之舉很大程度上彌合了王室內(nèi)部的紛爭。]他曾經(jīng)盡力修繕帝國的修道院并提高其待遇標(biāo)準(zhǔn)，他給予了君士坦丁堡大學(xué)力所能及的最大經(jīng)費(fèi)?；实矍逦乜闯鑫鞣皆闹匾?，并做了大量外交努力。1396年教皇再次召集了一支十字軍（不過這支軍隊(duì)更多是為了援救匈牙利王國而非拜占庭，雖然均是以土耳其為敵），然而因?yàn)椴筷?duì)領(lǐng)導(dǎo)人的荒唐最后在多瑙河畔的尼科波利斯遭到失?。峥撇ɡ沟氖周娛菤W洲最后一次大規(guī)模援助東方的十字軍）。曼努埃爾二世對法國的外交攻勢獲得了一定成果，1399年法王向君士坦丁堡派遣了一支由布錫考特（Jean Le Maingre, Marshal Boucicault）]元帥統(tǒng)領(lǐng)的部隊(duì)，不過這支軍隊(duì)僅千余人規(guī)模，實(shí)在是杯水車薪，于事無補(bǔ)。然而，皇帝反對東西教會(huì)的再次共融，一方面是因?yàn)樽陨淼淖诮绦拍睿榇怂€特意撰寫一篇論文向索邦神學(xué)院的教授們闡明己方觀點(diǎn)），一方面也是因?yàn)樗钪@一方案難以在民間推行。他還告誡自己的兒子，未來的約翰八世，既要與西方友好協(xié)商教會(huì)聯(lián)合事宜，同時(shí)又要對內(nèi)宣稱該聯(lián)合絕不會(huì)真正實(shí)施。當(dāng)他于1400年左右前往西方國家斡旋時(shí)，恰逢天主教會(huì)大分裂時(shí)期（the Great Schism），因此拜占庭皇帝極力淡化其宗教身份而是以世俗統(tǒng)治者的身份尋求援助，以減少宗教紛爭的干擾。但是，雖然皇帝的優(yōu)雅風(fēng)度獲得了歐洲貴族的好評，實(shí)際的援助卻屈指可數(shù)。1402年曼努埃爾二世甚至不得不中斷訪問趕回君士坦丁堡，因?yàn)樗弥炼涮K丹“雷霆”巴耶濟(jì)德一世正率軍意圖圍攻拜占庭首都。幸運(yùn)的是，早在皇帝趕到之前危機(jī)便已經(jīng)解除了。來自中亞的帖木兒大汗在安卡拉戰(zhàn)役中決定性地?fù)魯×藠W斯曼人，俘虜了巴耶濟(jì)德一世（后者大約一年后于帖木兒營中去世），奧斯曼人群龍無首，陷入了近二十年的“大空位”時(shí)期，也給了拜占庭帝國一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。但是拜占庭并未充分利用這一千載難逢的時(shí)機(jī)，土耳其王子們經(jīng)過二十年?duì)幎泛?，終于再次統(tǒng)一起來。1423年恢復(fù)元?dú)獾膴W斯曼土耳其蘇丹穆拉德二世又開始發(fā)動(dòng)對君士坦丁堡的圍攻，不過由于王族內(nèi)斗以及帝國內(nèi)部叛亂的傳聞，蘇丹不得不放棄計(jì)劃，提前收兵。
